Quy định chưa rõ ràng

Nặng tính áp đặt

PGS.TS. NGUYỄN ĐẮC HƯNG
CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
Trong thời gian gần đây, quy định về giới hạn tỷ trọng dư nợ cho vay phi sản xuất so với tổng dư nợ của ngân hàng thương mại (NHTM), khái niệm bất động sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng (TCTD) đối với khách hàng và giải pháp tín dụng ngân hàng để cứu thị trường bất động sản… được đề cập đến khá nhiều trên một số diễn đàn, thu hút sự quan tâm không nhỏ của dư luận. Vậy, những nội dung trên cần được hiểu ra sao và liệu tín dụng ngân hàng có giúp phục hồi được thị trường bất động động sản hay không? Bài viết xin nêu một số suy nghĩ về những khía cạnh như đã đề cập.

Trước hết, cần nhận thức bất động sản là gì và phi sản xuất được hiểu ra sao? Theo Đại từ điển tiếng Việt, “Bất động sản” là: “Tài sản không chuyển rời đi được, như đất cát, nhà cửa,…”. Cũng theo cuốn từ điển này, từ “phi” có nghĩa là “trái với, không phải”. Trên cơ sở đó, nếu lắp ghép với từ sản xuất thì chúng ta có “phi sản xuất” có nghĩa là: không phải sản xuất, trái với sản xuất, hay không phải lĩnh vực sản xuất.

Một sự liên hệ khác, đó là Bộ luật Dân sự. Tại Chương 2, Điều 181, của Bộ luật này có quy định, “Bất động sản” đó là “Tài sản không di, dời được bao gồm:

1- Đất đai.

2- Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai; kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

3- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

4- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy, tại Bộ luật Dân sự, danh từ “Bất động sản” được giải thích cụ thể hơn, chi tiết hơn.

Một số nghiên cứu khác cho rằng, việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã. Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Trong tiếng Anh, cụm từ Real Estate được dịch là bất động sản hay tài sản bất động. Trong tiếng Pháp, từ Immobilié cũng được dịch là Bất động sản. Tại Trung Quốc, người ta sử dụng thuật ngữ địa sản, tức là tài sản gắn liền với đất đai…

Qua nghiên cứu và tham khảo nhiều tài liệu khác nhau có thể thấy, hầu hết các nước đều coi Bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Nội dung này được thể hiện tại Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp; tại Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; tại Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga và tại Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…Song trong Luật của CHLB Nga thì lại quy định cụ thể hơn, bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Cũng dựa trên kết quả tìm hiểu quy định trong luật của một số nước như đề cập ở trên thì mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là Bất động sản. Ví dụ như tại Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, cũng được coi là Bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Nhìn chung, pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi “Bất động sản” gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Từ cách hiểu, cách diễn đạt nói trên quay trở lại quan niệm hiện hành về “Bất động sản” gắn với thực tiễn hoạt động tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay xem có phải là lĩnh vực phi sản xuất không; mở rộng ra cần xem xét đối tượng nào là phi sản xuất, đối tượng nào là vay tiêu dùng!

Một là, trường hợp doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho hàng, bến bãi, cơ sở nghỉ mát, nghỉ dưỡng, bệnh viện, phòng khám bệnh, trường học, cơ sở đào tạo nghề, khách sạn, nhà hàng, nhà để xe ô tô…, nếu chiếu theo giải thích thuật ngữ nói trên thì là bất động sản, tức là đất đai hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất nhưng thực tế không thể coi là phi sản xuất được, bởi vì nó được đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ, đem lại giá trị gia tăng cho chủ đầu tư.

Hai là, doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự… để bán. Cũng theo giải thích thuật ngữ nói trên thì là bất động sản, nhưng xét ở góc độ nhà đầu tư, nhà kinh doanh, thì đó là sản phẩm đầu tư ra để bán, nó có quá trình kết tinh giá trị mới của nhà đầu tư, nên cần coi đó là lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Ba là, doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng trụ sở văn phòng của doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Đây cũng là bất động sản, nhưng là sản phẩm sử dụng trong kinh doanh của chính doanh nghiệp, cho thuê, đem lại nguồn thu nhập cho doanh nghiệp, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi vậy cần xem đây là lĩnh vực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Bốn là, doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, cụm công nghiệp… sau đó cho doanh nghiệp khác thuê lại. Ở góc độ tài sản hay khái niệm tài sản thì đó là bất động sản, nhưng ở góc độ kinh doanh thì cần coi đó là đầu tư cho sản xuất kinh doanh.

Năm là, doanh nghiệp, cá nhân vay vốn đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí,…đưa vào kinh doanh, cho thuê kinh doanh. Đây thực chất cũng là lĩnh vực bất động sản, nhưng có tính chất sản xuất kinh doanh vì doanh nghiệp kỳ vọng có nguồn thu nhập ổn định, thường xuyên từ khách hàng, nên cần coi đây là đầu tư cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ.

Sáu là, hộ gia đình, cá nhân bên cạnh vốn tự có thì vay vốn NHTM, sử dụng vốn vay để sửa chữa nhà hay xây dựng nhà để ở, mua nhà để ở, có nguồn trả nợ chính là tiền lương và thu nhập khác ổn định trong nhiều năm. Đối tượng sử dụng vốn vay chính là bất động sản và đúng là thuộc lĩnh vực tiêu dùng, song đó cũng là nhu cầu chính đáng, hợp lý và người vay chứng minh được nguồn thu nhập ổn định để trả nợ. Vì vậy không nên cứng nhắc cấm đoán, hạn chế cho vay. Miễn là người vay vốn không phải là để đầu cơ bất động sản, với nguồn trả nợ không phải là trông chờ vào bán nhà đất sau khi giá tăng, chênh lệch so với thời điểm mua vào.

Bảy là, hộ gia đình, cá nhân vay tiền để cho con em đi du học, đi chữa bệnh ở nước ngoài, đi du lịch nước ngoài, mua sắm phương tiện sinh hoạt đắt tiền,…nguồn trả nợ là tiền lương, tiền cho thuê nhà hay cho thuê cửa hàng, các nguồn thu nhập ổn định khác. Đây cũng chính là lĩnh vực tiêu dùng nhưng cũng cần được xem xét cho vay vì không phải là đầu cơ, hay trông chờ vào nguồn thu nhập kỳ vọng bấp bênh trong tương lại để trả nợ, mà từ nguồn thu nhập thực tế.

Nói tóm lại, nếu doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay vốn đầu tư vào việc hình thành các tài sản trên đất đai, nâng cao giá trị của tài sản cố định đó, đồng thời tài sản đó được đưa vào sản xuất kinh doanh, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh, đem lại nguồn thu nhập thường xuyên cho người vay vốn thì hoàn toàn có thể vận dụng cho vay được dưới hình thức đầu tư cho sản xuất kinh doanh, chứ không thể coi là phi sản xuất, đành rằng đó là bất động sản. Hay nói cách khác, khái niệm về bất động sản không có gì thay đổi, nhưng cần được nói rõ là bất động sản tham gia vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu sinh hoạt, đời sống của chính người vay chứ không phải là đầu cơ chờ tăng giá.

Đối với tín dụng tiêu dùng, đó là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm các cá nhân và hộ gia đình. Đây là nguồn tài chính quan trọng giúp người vay trang trải nhu cầu về nhà ở, đồ dùng sinh hoạt và đời sống, phương tiện đi lại,…đáp ứng các nhu cầu khác về y tế, giáo dục, du lịch, xuất khẩu lao động,… mà có nguồn thu nhập ổn định thì không nên cấm đoán hay hạn chế cho vay, miễn là đảm bảo an toàn.

Tuy nhiên không phải là bất động sản nào đưa vào sản xuất kinh doanh, hay có mục đích sản xuất kinh doanh nào cũng được mở rộng cho vay, được nới rộng tín dụng, mà cần chú ý, hạn chế những trường hợp cụ thể sau đây:

Doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, sau đó bán nền nhà, bán lô đất cho xây dựng nhà ở, chứ không phải là xây dựng nhà ở, thì đây chính là lĩnh vực bất động sản cần xem xét không cho vay vốn. Hoặc là doanh nghiệp vay vốn để đền bù giải phóng mặt bằng, lấy đất để chờ giá tăng thì lĩnh vực bất động sản này cũng không thể cho vay.

Những dự án của nhiều địa phương được giao cho doanh nghiệp triển khai xây dựng cảng biển, sân bay, một số cơ sở hạ tầng khác… được thực hiện theo kiểu phong trào, thực hiện tràn lan, dự báo không có hiệu quả thì cũng cần được đưa vào lĩnh vực bất động sản hạn chế cho vay.

Đối với hộ gia đình và cá nhân, sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản chờ tăng giá để bán và nguồn trả nợ chủ yếu là kỳ vọng vào bán bất động sản khi giá tăng thì cũng cần cấm đoán hay hạn chế cho vay.

Cũng trong nhóm bất động sản cần được coi là lĩnh vực sản xuất kinh doanh đề cập ở phần đầu bài viết, nhưng một số lĩnh vực cần hạn chế cho vay, nhất là trong giai đoạn hiện nay, cụ thể như doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư, biệt thự, căn hộ liền kề… Bởi vì đây là phân khúc thị trường bất động sản được phát triển quá nóng thời gian qua, mang tính chất đầu cơ chờ tăng giá chiếm tỷ trọng lớn, còn nhu cầu đích thực không nhiều. Theo báo cáo của nhóm nghiên cứu Vietnam Report công bố thời điểm đầu năm 2011, trong số gần 500 mẫu điều tra tại thị trường Hà Nội, số người mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư chiếm tỷ lệ 61,9%, chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình. Có đến 47,7% trong số 61,9% nhà đầu tư mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư là dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời. Được biết trong số hơn 38 % có nhu cầu đích thực thì không phải ai cũng có đủ vốn tự có, có nguồn lực tài chính đầy đủ của gia đình, mà tỷ lệ quan trọng là phải vay bổ sung từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng qua kênh tiêu dùng. Cũng trong phân khúc thị trường bất động sản này giá tăng quá ảo thời gian qua, tập trung là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, vì vậy cần để cho thị trường điều chỉnh làm sao cho giá cả trở lại mức mà nhiều người có nhu cầu đích thực có thể chấp nhận được. Tiếp tục bơm vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho lĩnh vực này sẽ có nguy cơ tiếp tục đem lại rủi ro đối với người cho vay.

Nhóm đầu tư bất động sản là khu công nghiệp, khu chế xuất, mục đích cũng là sản xuất kinh doanh. Song tình trạng đầu tư tràn lan theo kiểu phong trào ở nhiều địa phương dẫn đến kết quả cho thuê mặt bằng đạt tỷ lệ thấp, nên nguy cơ phát sinh đọng vốn đối với cả chủ đầu tư và bên cho vay. Được biết đến nay, cả nước có 223 Khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), Khu công nghệ cao ( KCNC), phân bố trên 56 tỉnh, thành phố, trong đó 171 KCN đã đi vào hoạt động; 52 KCN đang và sẽ xây dựng. Chỉ có 7 tỉnh không có KCN. Song theo số liệu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), tỷ lệ lấp đầy các KCN, KCX, Khu công nghệ cao rất thấp, chỉ 46%; có tỉnh tỷ lệ bình quân chỉ 10%. Tại vùng đồng bằng sống Cửu Long (ĐBSCL) có tới 17.690 ha trong tổng số 19.102 ha đất bị bỏ trống tại các khu, cụm công nghiệp, chiếm hơn 92,6% tổng diện tích của các khu đó. Ở miền Trung, tỷ lệ lấp đầy cũng rất thấp, bình quân 30%. Tại Hà Nội có 19 KCN với diện tích gần 8.000 ha nhưng chỉ có 8 KCN hoạt động… Tỉnh Bình Thuận quy hoạch 8 KCN với quy mô 4.284 ha nhưng theo kết luận của Thanh tra Chính phủ năm 2010, tỷ lệ sử dụng đất ở các KCN của tỉnh rất thấp, chỉ 16%. Còn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có 14 KCN với diện tích 8.800 ha, mặc dù có đủ điều kiện hạ tầng nhưng các KCN trên địa bàn chỉ mới lấp đầy hơn 24%. Vì vậy, trong định hướng tín dụng ngân hàng cần hạn chế cho vay lĩnh vực này.

Tương tự, nhóm đầu tư bất động sản khác đưa vào sản xuất kinh doanh: khách sạn, văn phòng cho thuê,… phải dựa trên khả năng thu hồi vốn, khả năng thu hút khách thì mới có thể cho vay, chứ về mặt chính sách tín dụng không thể mở rộng tràn lan được.

Thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường bất động sản hiện nay được. Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong thời gian qua, cần có sự điều chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh, nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống các TCTD ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bản thân chủ đầu tư bất động sản cần có chiến lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt động kinh doanh.